2.Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

При этом не являются исключением и нынешние крах и кризис рынков недвижимости подробнее об этом см. Не станут исключением и следующие крахи и кризисы, которые ждут мир в будущем, если в процессе оценки анализ ценовой ситуации на рынке не будет привязан к идентификации фазы цикла. Неопределённость относительно После учёта амортизации основной суммы долга модель группы инвестиций сохраняет ещё один недостаток, о котором не шла речь выше. При расчёте полной ставки капитализации по методу группы инвестиций принимается начальное значение , то есть значение при котором происходит выдача ипотечной ссуды. Поскольку полная ставка капитализации принимается постоянной, то принятие постоянного в расчётной формуле метода группы инвестиций одновременно означает принятие снижающейся ставки доходности собственной доли инвестора , которая, в свою очередь, представляет собой наиболее неопределённый параметр в расчётной формуле модели группы инвестиций. Попробуем устранить эту неопределённость. При полном гашении долга инвестор, уже получив в процессе срока ссуды полный возврат собственных вложенных средств и доходность на них, равную доходности кредитора, получает себе полностью очищенный от обременений объект, который обладает некоторой стоимостью, которая уже целиком является чистой прибылью инвестора. Помимо этого, очевидно, что использование в расчётах величин , больших , , , не давая никаких обоснованных преимуществ например, в ликвидности, см. В полученном же нами варианте формулы техники группы инвестиций 4 полная ставка капитализации индифферентна к . Всё вышесказанное справедливо и для определения полной ставки капитализации в варианте , то есть по формуле 1.

Анализ целесообразности финансирования инвестиций в недвижимость. Ипотечно-инвестиционный анализ

Использование в качестве источника финансирования приобретаемой недвижимости ипотечного кредита накладывает определенный отпечаток на методологию доходного подхода к оценке недвижимости. Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны с тем, что: Метод капитализации дохода определяет стоимость оцениваемого объекта недвижимости путем конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.

Специфика данного метода при оценке кредитуемых объектов состоит в способе расчета коэффициента капитализации. При одинаковой сумме чистого операционного дохода результат оценки зависит от величины и метода построения коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств.

Методы ипотечно-инвестиционного анализа метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в.

Торговый павильон стоимостью тыс. Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются ежегодно? Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждый месяц? Какова стоимость равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые три месяца?

Какова стоимость полугодового равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые шесть месяцев? Объект недвижимости стоимостью 5 млн руб. Объект недвижимости стоимостью 4 млн руб. Объект недвижимости стоимостью 6 млн руб.

Проблема адаптации техники инвестиционного анализа к российским условиям В российских условиях переходного периода фактически отсутствует ипотека, как таковая, погашение кредита постоянными равными уплатами, взносы в счет фонда возмещения на банковский депозит. Возникает проблема адаптации техники ипотечно-инвестиционного анализа к российским условиям финансирования, амортизации и налогообложения, а также проверке правильности основных формул для практических целей оценки. Мы покажем, что для условий финансирования доступных российскому инвестору традиционная техника и техника Элвуда может и должна использоваться, но формулы для общей ставки капитализации будут уже другими, и нет иного способа для их вывода, как проделать тот же путь, но для наших условий финансирования.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа — это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение .

Изучение данной дисциплины базируется на следующих дисциплинах: Экономическая теория, Планирование на предприятии, финансы и кредит, Бухгалтерский учет, Финансовый менеджмент Целью методических указаний является оказание методической помощи студентам в углублении и систематизации знаний в области оценки недвижимости, получение прикладных знаний в области ипотечноинвестиционного анализа. Цель методических указаний - дать представление студентам о применении техники ипотечно-инвестиционного анализа в оценке приносящей доход недвижимости.

Изучение данного курса позволит студенту знать отечественный и зарубежный опыт в области оценки недвижимости, методологию оценки недвижимости, обремененной ипотечным долгом, владеть специальной терминологией и лексикой данной дисциплины, применять полученные знания на практике. Приведен список рекомендуемой литературы, в который включены нормативные документы, учебно-методическая литература, периодические издания.

Данной литературой следует руководствоваться при решении предложенных задач. Практические задания составлены исходя из положений действующих стандартов оценки. Понятие и цели ипотечно-инвестиционного анализа. Основные ипотечные показатели для целей инвестиционного анализа. Особенности применения ипотечно-инвестиционного анализа для недвижимости с постоянным и изменяющимся доходом. Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.

2.3. Инвестиционный анализ и теория портфеля

Ипотечный коэффициент Эллвуда имеет следующее выражение: Обычно задается закон изменения дохода например, линейный, экспоненциальный, по фактору фонда накопления , в соответствии с которым определяется коэффициент стабилизации по заранее рассчитанным таблицам или функционально. Стоимость определяется делением дохода за год, предшествующий дате оценки, на коэффициент капитализации с учетом стабилизации дохода. В дальнейшем мы будем рассматривать технику Эллвуда только для постоянных доходов.

Таблица 1. Этапы традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа. Этап 1. Оценка текущей стоимости ежегодных денежных поступлений.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа. Это метод оценки стоимости собственности, в основу которого положено определение стоимости недвижимости как суммы полученного ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал представляет собой сумму дисконтированных денежных потоков доходов инвестора и дисконтированной выручки от перепродажи предполагаемой объекта в конце периода владения.

Расчёт осуществляется в 3 этапа: На первом этапе определяется ЧОД путём вычета из ПВД операционных расходов поправок на недоиспользование и потерь при сборе платежей. Для оценки ежегодных денежных поступлений из ЧОД должна быть вычтена сумма обслуживания долга и определяется их текущая стоимость.

Курсовая работа на тему: Ипотечно-инвестиционный анализ

Использование Важнейшими факторами этой стадии, учитываемыми в ипотечно-инвестиционном анализе, являются следующие: Основным показателем, характеризующим выгодность инвестиции в данную недвижимость, будет ставка дохода на собственный капитал. Поскольку правом первого требования обладает кредитор, а инвестору достается остаток , то для расчетов можно использовать технику остатка, использованную в предыдущем примере. Можно подойти к анализу и несколько иначе.

Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки, используя традиционную технику ипотечно-инвестиционного анализа.

В соответствии с этой техникой стоимость собственности рассчитывается путем прибавления текущей стоимости денежных поступлений и выручки от перепродажи, ожидаемых инвестором, к основной сумме ипотечного кредита. Таким образом, оценивается как весь прогнозируемый чистый операционный доход, так и сумма выручки от перепродажи собственности. Традиционная техника ИИА приемлема для оценки любого приносящего доход объекта недвижимости со стабильным и нестабильным потоком доходов.

Стоимость собственности Сн рассчитывается: Стоимость собственного капитала определяется как сумма двух элементов: Оба элемента дисконтируются по соответствующей ставке отдачи и величины их текущей стоимости рассчитываются с использованием факторов текущей стоимости. Если ожидается, что прогнозируемые денежные поступления будут носить равномерный характер, то их ежегодная сумма умножается на фактор аннуитета. Реверсия или выручка от перепродажи оценивается с использованием фактора текущей стоимости единицы, поскольку выручка поступает как единовременная сумма.

Стоимость собственного капитала инвестиций в собственный капитал: Для оценки стоимости недвижимости текущий остаток ипотеки следует прибавить к стоимости собственного капитала. Остаток ипотеки равен текущей стоимости требуемых выплат по обслуживанию долга, дисконтированных по номинальной процентной ставке ипотеки. Прогнозный период — это срок, в течение которого собственник рассчитывает удерживать оцениваемый объект.

Использование ипотечно-инвестиционного анализа в оценке объектов недвижимости

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора: Однако отрицательная оценка не означает обязательного отказа от займа, если расчетная ставка доходности на собственный капитал соответствует величине рыночной доходности по аналогичным инвестициям. Зависимость отдачи на собственный капитал от коэффициента ипотечной задолженности.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит не только от процентной ставки, срока кредитования и порядка погашения займа. Важным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.

Определение стоимости инвестируемого капитала на основе капитализации дохода. Ипотечно-инвестиционный анализ.

Оценить объект недвижимости, используя информацию предыдущего примера. Ипотечный кредит получен за три года до даты оценки. Остаток задолженности на дату перепродажи: Рассмотрим возможность оценки в условиях ограниченной стоимостной информации на основе следующих параметров: Оценить недвижимость, годовой чистый операционный доход которой в течение 5 лет составит Заключение Ипотека — это предоставление ссуды под залог недвижимости. К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй.

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости ипотеки.

Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах.

Оценка недвижимости с участием ипотечного кредита

Краткая характеристика рынка недвижимости и ипотеки в Российской Федерации и его ближайшие перспективы Как известно из практики управления капиталом, а именно инвестициями, любой анализ процесса вложения средств в бизнес начинается с изучения самого рынка и его тенденций развития. Это касается также и рынка недвижимости. Степень развития кредитной сферы, которая является главным агентом, обеспечивающим спрос на объекты недвижимости.

обремененной ипотечным кредитом, при ее перепродаже. Ипотечно- инвестиционный анализ традиционная модель. Техника.

Заказать новую работу Оглавление Введение………………………………………………………………………. Подходы к его проведению …………………………………………………………………… Ипотечно-инвестиционный анализ на основе капитализации дохода….. Методы определения общего коэффициента капитализации в рамках ипотечно-инвестиционного анализа……………………………………………14 2. Пример использования ипотечно-инвестиционного анализа в оценке недвижимости……………………………………………………………………23 Заключение……………………………………………………………………….

Имущество — совокупность имущественных, то есть подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо физическое или юридическое. Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на: Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность пакет имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. Заключение Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке - набор методов и способов оценки стоимости недвижимости, приобретаемой с помощью кредита под залог этой недвижимости ипотеки.

Инвесторы, использующие кредиты, получают за счет привлечения заемных средств возможность увеличить доходность собственных средств. Кроме того, повышается эффект от прироста стоимости имущества, обеспечивается большая диверсификация активов и дополнительная экономия на налогах.

Инвестиционно-ипотечный анализ

АНАЛИЗА Так как большинство объектов доходной недвижимости приобретаются с привлечением заемных средств, то необходим учет особенностей финансирования недвижимости, он проводится методом ипотечно-инвестиционного анализа, который предполагает включение в процесс инвестирования еще одно лицо — кредитора. Инвесторы получают определенные выгоды от активов, приобретенных с использованием ипотечного кредита, в тех случаях, когда ставка ежегодных финансовых выгод от таких активов превышает процент по кредиту имеет место благоприятный финансовый левередж рычаг , то есть инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.

Для собственности, приобретенной с привлечением кредита, в целом ставка может быть рассчитана как средневзвешенная ожидаемых ставок дохода для кредитора и инвестора, то есть общая ставка капитализации должна удовлетворять требованиям как банка, так и инвестора. К требованиям банка относятся: К требованиям инвестора относятся:

Целью освоения дисциплины «Ипотечно-инвестиционный анализ» направления. слушателям о применении техники ипотечно- инвестиционного анализа в оценке приносящей . Традиционная техника анализа.

Используемые на практике многочисленные виды ипотечных кредитов можно сгруппировать по различным классификационным признакам: Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.

Кредиты с постоянными платежами — самоамортизирующиеся кредиты, по которым предусматривается погашение долга и процентов равновеликими суммами. Кредиты с переменными платежами — кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием разных факторов периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора. К ним относят кредиты: Кредиты с пропорциональным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга: Кредиты с участием предусматривают участие кредитора в потоке доходов, генерируемых недвижимостью.

Кредиты с меняющейся процентной ставкой, позволяющие уменьшить риск долгосрочного кредитования, поскольку дают возможность адекватно реагировать на изменение рыночной ставки доходности. Изменение ставки может осуществляться следующим образом: Канадский ролл-Овер — форма кредита с переменной ставкой, когда корректировка процентной ставки происходит через заранее установленные временные интервалы обычно несколько лет.

Кредит с дисконтными пунктами означает, что заемщик реально получает сумму меньшую, чем та, которая указана в кредитном соглашении. Однако процентные и амортизационные платежи должны выплачиваться со всей долговой суммы. Инвестор соглашается на скидку с суммы кредита взамен низкого процента, в то время как кредитор, предоставляя кредит со скидкой, увеличивает конечную отдачу относительно реального займа.

Мастер класс №17 Инвестиционный анализ Принципы оценки проектов

Узнай, как дерьмо в"мозгах" мешает человеку эффективнее зарабатывать, и что сделать, чтобы очистить свои"мозги" от него навсегда. Нажми здесь чтобы прочитать!